Zdaňování příjmů z prodeje bytu

V souvislosti s prodejem bytů často zaznívá dotaz, zda a za jakých podmínek se zdaňuje příjem z prodeje bytu ve vlastnictví, který poplatník nabyl od družstva na základě zákona o vlastnictví bytů. V těchto případech se posuzuje jednak doba vlastnictví bytu, jednak bydliště v bytě.

Přesné podmínky pro osvobození příjmu jsou uvedeny v zákoně o daních z příjmů („ZDP") v § 4, v písmenech a), b), r) a u).
A. Prodává-li se byt ve vlastnictví, jsou příjmy z prodeje bytu osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne pět let. ZDP dále uvádí podmínky pro počítání lhůt u prodeje zděděného bytu a u bytu zahrnutém v obchodním majetku prodejce, při zániku nebo vypořádání společného jmění manželů apod.
B. Osvobozeny jsou také příjmy z prodeje bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Nezávisle na době vlastnění bytu.
C. Podmíněně osvobozeny jsou příjmy z prodeje bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku i tehdy, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let. Podmínkou je, že poplatník použije příjem z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby ve smyslu § 15 ZDP ve stanovené lhůtě. I zde jsou pro vyjmenované situace stanoveny dodatečné podmínky.
D. Při prodeji družstevního bytu jsou osvobozeny příjmy z převodu členských práv družstva, přesahuje-li doba mezi nabytím a převodem podílu pět let.
Rozsudek Nejvyššího správního soudu z dubna 2011 (č.j. 2 Afs 20/2011 - 77) posuzoval splnění podmínek pro osvobození příjmu z prodeje bytu, ve kterém prodávající nebydlela ve lhůtě minimálně dva roky bezprostředně před prodejem ani byt nevlastnila déle než pět let. Ale současně byla členskou družstva a nájemcem družstevního bytu více než pět let. Jedná se tedy o kombinaci situací výše označených A a D.
Soud vyložil ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) ZDP tak, že pod pojmem „nabytí" může být rozuměno nejen nabytí do vlastnictví, ale také nabytí členských práv k danému bytu v družstevním vlastnictví. V posuzovaném případě také prodávající usilovala o nabytí vlastnictví k bytu z důvodu, že kupující byla schopna kupní cenu uhradit jen prostřednictvím bankovního úvěru, pro jehož zajištění bylo nutno zřídit zástavní právo k tomuto bytu, což v případě družstevního vlastnictví možné není. Soud učinil závěr, že časový test způsobující osvobození od daně a obsažený v ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) ZDP je třeba vztáhnout i na případy, kdy doba mezi nabytím a prodejem bytu přesahující pět let v sobě zahrnuje i dobu, po kterou prodejce nebyl vlastníkem tohoto bytu, nýbrž byl jeho nájemcem na základě smlouvy o užívání družstevního bytu.
Autor: Ing. Petr Kout, CSc.
Zdroj: www.kdechcibydlet.cz